Часто задаваемые вопросы

Самые популярные вопросы об ипотеке, недвижимости и закону. Ответы наших экспертов.

На вопросы отвечает ген.директор
АО “Торговый Дом Недвижимости”
Почетный строитель РФ

Ежов Андрей Владимирович Задать вопрос

Фильтр вопросов по темам

Вопрос:
Добрый день!
Нам предложили в агентстве продажу нашей ипотечной квартиры вместе с долгом. (замена заемщика покупателем с переводом долга) Можно поподробнее проконсультироваться?
Ответ:
Добрый день!
Схема рабочая. Подробно вам расскажут в том агентстве куда вы обратились. Вкратце это примерно так: вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Одновременно с правом собственности на квартиру происходит передача и долгового обязательства вместе с обременением банка. Банк охотно идет на сделку, так как он зарабатывает на процентах. Новый заемщик приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Будьте готовы к торгу.
Не оставляйте без внимания вариант когда обременение гасится досрочно за счет денег покупателя. Особенно интересен это вариант в случае небольшого остатка по ипотеке. Это один из самых распространенных вариантов продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Обременение также переходит к Покупателю, но он достаточно быстро может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.
с уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста по налогам 13% Когда не надо платить?
с уважением, Ирина Семеновна.
Ответ:
Здравствуйте, Ирина Семеновна!
Согласно НК продавец освобождается от уплаты НДФЛ в случае, если он владел квартирой более установленного законом срока!
Срок 3 года;
- Если квартира у продавца является единственным жильем
- Получена в дар от БЛИЗКОГО родственника
- Получена по наследству
- Приватизирована
- Была куплена до наступления 01.01.2016 (изменения в законодательстве)
- При условии приобретения по договору ренты
Во всех остальных случаях, налог НДФЛ не платится по истечении 5 лет Исчисляется срок с момента регистрации перехода права собственности!
Примечание: необходимо знать, что при не соблюдения данных сроков, у вас есть право уменьшить налог на величину налогового вычета 1млн.руб., либо на сумму по стоимости приобретения квартиры!
с уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте, Андрей Владимирович!
Можно ли продать квартиру, если ипотека не погашена?
Заранее спасибо, Мария Беспалова.
 
Ответ:
Уважаемая Мария!
Варианты продажи ипотечной квартиры!
В жизни случаются различные ситуации! И вот у вас возник вопрос продажи квартиры из под ипотеки!
Есть несколько вариантов решения этого вопроса, рассмотрим основные:
В первом случае, Вы, как заемщик, продолжительное время вносите деньги для погашения ипотеки. И вот наступает момент, когда семья увеличилась и вы решаете приобрести квартиру побольше, а имеющуюся ипотечную недвижимость выставить на продажу. Частью денег, вырученных от продажи, необходимо закрыть действующий кредит, а оставшуюся часть средств внести в качестве Первого взноса, для покупки новой квартиры.
Второй вариант, где к сожалению, вы становитесь неплатежеспособным и вынуждены продать квартиру. Важно не дожидаться ареста по суду, а самому действовать и опережать события! Покупатель вашей ипотечной квартиры должен подписать соглашение с банком о переводе остатка ипотечного долга. Согласно этого Соглашения, покупатель берет на себя обязательства полностью выплатить оставшуюся ипотечную задолженность банку и после этого получить жилье в собственность. Если у покупателя недостаточно средств, чтобы внести полностью все полагающуюся сумму одномоментно, то он также может оформить ипотечный кредит. В этом случае, Банк проводит анализ платежеспособности заемщика для обеспечения гарантированного погашения ипотеки выдает ему кредит! А вы получаете свою оставшуюся часть средств от выручки квартиры и далее действуете по схеме, уже описанной выше..
Более подробно и детально, мы готовы Вам рассказать на консультации в любом их наших филиалов.
С уважением, Ежов А.В
09.12.2020ДДУ в пользу третьего лицаТэги: дду, третьи лица
Вопрос клиента:
Я заключила ДДУ с застройщиком в пользу третьего лица. Оплата произведена мною 100%. ДДУ зарегистрировали. Через год, у меня изменилась жизненная ситуация, "друг" оказался совсем не "друг". Хочу внести изменения в ДДУ, переписать в пользу себя. Застройщик отказывает, объясняя это тем, что это возможно только с согласия моего бывшего "друга". Экземпляр договора у него есть на руках.
В браке не состояли.Прав ли застройщик?
Марьяна, Санкт-Петербург

Ответ:
Уважаемая Марьяна!
Увы, Застройщик Ваш - законопослушный (ну хотя бы в части данного вопроса), и он абсолютно прав!
Вы «Дольщик», и Вам необходимо подписать Дополнительное соглашение к ДДУ, которое также подлежит регистрации в УФРС. Договор в пользу третьего лица ограничивает свободу «Дольщика», если третье лицо выразит застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору. В силу пункта 2 статьи 430 Гражданского кодекса РФ «дольщик» и застройщик будут лишены возможности расторгнуть или изменить заключенный договор участия в долевом строительстве без согласия третьего лица, в пользу которого договор был заключен. Я так понимаю, что Ваш «товарищ» не намерен отказываться от своего права по ДДУ? Если же Вам удастся «уговорить» третье лицо отказаться от права, предоставленного ему по договору, тогда Вы можете воспользоваться этим правом, если это не противоречит договору.
С уважением, Ежов А.В.

Вопрос:
Добрый день! Квартира в долевой собственности по ½ у брата и сестры. Они в очень сложных отношениях. Может ли сестра без разрешения брата продать свою долю? Договориться им никак не получается, просто тупик!
С уважением, Анна

Ответ:
Уважаемая Анна!
Подобные вопросы задаются часто, я уже отвечал на похожий вопрос, здесь на сайте! Дублирую ответ:
И подарить, и продать, и завещать, и заложить! И все это без согласия брата. При продаже она не спрашивает его согласия, а обязана предложить брату воспользоваться преимуществом при покупке её доли (уведомить) и получить либо согласие, либо отказ. Необходимо обратиться к нотариусу и официально уведомить брата! Ну, а при дарении и этого не обязана делать. Обращаю внимания, что при долях, сделка в обязательном порядке должна быть нотариальной!
С уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Добрый день!
Купили квартиру у застройщика по ДДУ в ипотеку с использованием материнского капитала. В пенсионный фонд дали обязательство, что при регистрации собственности выделим доли детям и родителям. Появились накопления, и мы хотим продать эту квартиру по переуступке и купить квартиру большего метража. Возможно ли это осуществить? Мне сказали, что Росреестр и Пенсионный фонд никак не отслеживают дальнейшее движение денег по мат.капиталу. В ДДУ детей не прописано. И потом, мы же хотим улучшить (увеличить) долю детей.
Спасибо за ответ заранее, Мария.

Ответ:

Уважаемая Мария!
Не рекомендую вам проводить данную «аферу». Для соблюдения обязательств перед законом(государством), Вам необходимо дождаться ввода объекта в эксплуатацию, выделить доли детям и родителям! После этого, согласовав (получив разрешение) с органами опеки, проводить дальнейшие операции по продаже данной квартиры.
Даже если в ДДУ не прописан маткапитал (это возможно в случае гашения им ипотеки) и вам удастся, обманув покупателя,  продать эту квартиру по уступке, в последствии можно сделку оспорить через суд. Если же маткапитал прописан как взнос по ДДУ, то шансов нет никаких! Уступку не зарегистрирует Росреестр. Опять же, как на это посмотрит прокуратура! Придется потом доказывать, что вы не злоумышленники. Не "играйте" с государством в опасные игры.
С уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Здравствуйте, Андрей Владимирович! Купила у вас студию в новостройке, ДОМ сдан, все вовремя, акт подписала, ключи получила! Надеюсь, заслужила бесплатный совет от такого Гуру, как вы)) Если серьезно, то хочу, получив свидетельство о собственности, подарить ее сыну. В связи с этим, вопрос: Могу ли я подарить новостройку, не дожидаясь 3 лет? Как это лучше сделать? Обязательно ли через нотариуса? Какие налоги будут у сына? Какие пошлины надо заплатить?
С уважением, Галина Соломоновна.

Ответ:
Добрый день, Уважаемая Галина Соломоновна!
Во первых, хочу Вас поздравить с тем, что наконец-то снялись все Ваши  сомнения и подозрения о сроках сдачи ))  Ну и по сути вопроса: После регистрации права собственности Вы сможете делать со своим имуществом все что захотите, дарить, продавать, закладывать, оно Ваше! При дарении сыну, у него не возникнет налогов, так как он близкий родственник! Нотариус не обязателен! Можно в простой письменной форме. Уточню один момент, он не должен Вас пугать, Свидетельство о собственности сейчас не выдают, вы получите на руки Выписку из ЕГРН. Госпошлина по регистрации права новостройки 2000 рублей.
Ждем Вас за новыми покупками, с уважением, Ежов А.В.
Вопрос:
Добрый день!
Обращаюсь с официальным запросом! Работает ли в вашем агентстве специалист по недвижимости Шарафетдинова Дания Нургалиевна 21.06.1963 года рождения? Звонили в ваш филиал на Луначарского, там ответили, что такой специалист не работает в вашей компании. Дело в том, что она принимает авансы по расписке от частного физического лица!!!, а объявления о продаже квартиры, где она выступает как агент, мы нашли под брендом нескольких агентств, в том числе и  вашего!!! Примите пожалуйста меры!
С уважением, Елена.

Ответ:
Уважаемая Елена!
Спасибо за Ваше сообщение!
Шарафетдинова Д.Н. не работает в Акционерном обществе «Торговый Дом Недвижимости» Мы уже приняли меры и разбираемся в сложившейся ситуации. На вашу электронную почту будет выслан официальный ответ с подписью и печатью.
С уважением, Ежов А.В.

Вопрос:

Здравствуйте, Андрей Владимирович!
 Встречаю много объявлений, в том числе видела одно и на вашем сайте, с фразой «ипотека не подходит», «продаем без ипотеки», «ипотеки нет» Что это означает? Какие-то проблемы, насколько криминальные? Подскажите, пожалуйста.
С уважением, Ольга Ростиславовна.

Ответ:

Уважаемая Ольга Ростиславовна!
На самом деле причин продажи без ипотеки, достаточно много, и не всегда они криминальные! Хотя такого исключать нельзя, все документы надо тщательно изучать. Могу привести в пример некоторые варианты, когда пишут «без ипотеки»
1.Неузаконенная перепланировка.
2.Клиент просто считает такую сделку сложной и долгосрочной (нежелание сбора документов для банка, оценка банком, одобрение и т.д.)
3.Комуннальные квартиры переделанные в студии.
4.Банкротство!!! Важно!
5.Перекрытия без кап.ремонта, старый фонд.
6.Рассрочка, обременение и многое другое.
Наверняка еще есть причины, лучше конечно все уточнить у продавца и тщательно проверить все документы.
С уважением. Ежов А.В.

Вопрос:

Здравствуйте, уважаемый Андрей Владимирович!

Ранее, читала ваши советы на форуме «дмир.ру», сейчас не могу найти этот форум, узнала, что его выкупил циан. Недавно вас искала на циане, но не нашла. В 2014 году вы вытащили нашу сделку «с того света», спасли наши деньги, с которыми мы мысленно распрощались, готовились судиться. Еще раз вам огромнейшее спасибище!! Сейчас снова возник вопрос с недвижимостью и нужен ваш совет, телефон не сохранился, нашла вас через этот сайт. Как с вами связаться, вопрос деликатный, не хотим писать для публичного обозрения.
С уважением, Ольга Александровна.

Ответ:

Уважаемая Ольга Александровна!
На ЦИАН я есть, просто очень редко захожу туда и практически не отвечаю на вопросы. Мой рейтинг там скатился с 3 места куда-то ниже двадцатки специалистов. К сожалению, после того как форум советов перенесли с дмир.ру на ЦИАН, появилось множество ботов, подставных лиц, несуществующих клиентов, которые морочат головы агентам и отнимают время по несуществующим сделкам и надуманным ситуациям. Читаешь такие вопросы и понимаешь, что это просто для поднятия рейтинга сайта, за счет активности агентского сообщества.
Моя почта для подробного описания вашей ситуации и вопросов zao.tdn@yandex.ru  и телефоны 8(812)6770001 или 8(812)6770002
С уважением, Ежов А.В
1 2 3 17
Задать свой вопрос